不動産証券化マスター要点整理⑤(不動産投資の実務)

今回の不動産証券化マスター要点整理は、不動産投資の実務であり、アセットマネジャーやプロパティーマネジャーについて設問を作成した。

特に、金融側の人々はとっつきにくい分野なので、特に頑張ってやってほしい。

※本記事は不動産証券化マスター本試験の試験内容から作成しています。

・アセットマネジャーは自ら定めた(①)をもとに投資期間や期待リターン等加味し、投資戦略を立案しなければならない。

・アセットマネジャーはPM会社から(②)を受領したときは、直ちに支払いの手続きを行わなければならない。

・(③)を行う際には、新規募集賃料設定や今後発生が見込まれる修繕費及び資本的支出工事費などの将来予測を精緻に行うことが必要である。

①投資クライテリア　②ファンディングリスト　③アンダーライティング

デューデンリジェンス・・・投資家が不動産を取得する前いに行う調査。物件に関する様々な事実や情報の信頼性について多角的に分析する。

・デューデリジェンスは(①)の3つに大別される。

・(②)には、賃貸借契約の賃料や敷金の額等の経済条件や契約期間の骨子などが記載されているが、必ずしもフリーレントなどを加味した賃貸借契約の内容を反映したもので無いため、デューデリジェンスを行うときは注意が必要である。

・デューデリジェンスにおける不動産登記簿の調査

→表題部には、不動産の(③)の情報が表示されており、具体的記載事項としては、所在、地番、地目、地積が記載されている。

甲区欄には(④)に関する事項が記載されている。乙区欄の記載内容としては、抵当権、根抵当権、地上権、地役権等の用益権があげられ、(④)以外の権利に関する事項が記載されている。甲区欄及び乙区欄は権利の確定において重要な調査事項になっている。

・固定資産税評価は、市町村が、固定資産税課税標準となる適正な時価を求めるための価格である。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、3年毎の(⑤)に評価替えされる。

・相続路線価は、国税庁が相続税及び贈与税の計算のため、毎年1月1日時点における路線上の1平米あたりの標準的な宅地価格を算定したものである。不動産鑑定士等の精通者意見価格に基づき決定され、地価公示の(⑥)が目安とされる。

・基準地価は都道府県知事が、毎年時点(⑦)における標準的な土地の正常な価格を判定して公表する価格である。土地取引規制の際の価格審査や地方公共団体等による価格規制の基準になる。

・近隣地域の範囲内でのみ取引事例を収集した場合、適切な事例を選択できない場合もあるため、同一需給圏内の(⑧)においても取引事例を収集することになる。

①物的調査、法的調査、経済的調査　②レントロール　③物理的　④権利の確定　⑤1月1日

⑥８割　⑦7月1日　⑧類似地域

プロパティマネジメント略称：PM・・・主に不動産に関する資産管理を行う業務のことである。狭義のプロパティ・マネジメントは、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセットマネジメント（AM）会社から受託して行う管理業務のことである

・プロパティーマネジャーには、日常的な対象不動産における実務の専門家として、(①)の改善・増大を図ることが求められる。

・狭義のプロパティマネジメント業務は(②)の２分類に大別される。

・建物管理業務における安全管理業務とは、主に(③)のことをいう。

①不動産賃貸純営業利益(NOI)　②運営業務と管理業務　③安全対策業務、防火・防災管理業務

・原状回復工事については、原則契約(①)までに実施する。

・(②)は顧客の要求品質と実際の品質とのギャップを抽出し補正するものである。

・大規模修繕とは建築物の主要構造部の(③)以上の修繕を指す。

・2006年の労働安全衛生法の改正により、石綿及び石綿をその重量の(④)%を超えて含有する石綿含有製品の使用は全面的に禁止された。

・低濃度PCBは誤って危機にPCBが混入し、濃度が(⑤)mg/kgを超え5000mg/kg以下のPCBに汚染された機器をいう。

・建築物のエネルギー消費性能向上に関する法律の誘導措置で、2016年4月より、販売・賃貸事業者の建築物のエネルギー消費性能の表示に関する努力義務が施行された。省エネ性能表示に当たって、第三者認証の場合は、(⑥)が用いられる。

①終了日　②インスペクション　③1/2　 ④0.1 ⑤0.5　⑥BELS(建築物省エネルギー性能表示制度)

タヌキれぽーと✍️