REIT研究最前線 - タヌキれぽーと✍️

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今回はREITに関わる研究について、現在どのような研究が行われているのか紹介していきたい。

本ブログの執筆にあたっては、関西学院大学の児島幸治教授の『米国におけるREIT(不動産投資信託)の最近の動向』(2015)を参考にさせていただいた。

REITの学術研究については、株と債券に比べると誕生が遅かったこともあり現在は発展段階にある。

一方で、REIT誕生国のアメリカを中心にREITの学術研究は急スピードで成長している。

『米国におけるREIT(不動産投資信託)の最近の動向』(2015)では2015年までのアメリカにおけるREIT研究のサマリを作ったものであり、本論文をもとに現在REITに関して、どのような研究が行われているのかを紹介していきたい。

本論文では、下記6つ分類のREIT研究がなされていると示された。

大まかに分類すると

1~2がテクニカル研究、3~5がコーポレートファイナンス研究、6がマクロ経済研究

になるであろう。

その3大分類について説明していく。

テクニカル研究については一言で表せば、REIT投資口価格の形成要因に関する研究である。

REITの価格形成については、機関投資家保有比率や流動性、実物不動産、そして他の金融商品など様々なものに影響される。

そのREITの価格変動要因について、統計モデルを用いて明らかにしようとするのがテクニカル研究である。

REITテクニカル研究によって実証された事例は以下のようなものがある。

配当利回り構造を分解することでREIT価格のインフレに対するヘッジ効果の存在を検証
REITのリターンは不動産からの賃料収入を反映しているが、不動産の値上がりからの利益を反映していない。
REIT市場における群衆効果の存在が明らかとなり、リターンの変動性が高い時に群衆効果がより顕著であることを明らかにした。(※群衆効果・・・人間が周りのものと同じ行動をとってしまうこと。)

etc...

続いて、REITのコーポレートファイナンスに関わる研究の説明をする。

コーポレートファイナンス・・・企業価値を最大化することを目的として行う企業の財務活動

REITのコーポレートファイナンスに関連する分野では、エージェンシー問題、経営者報酬、ディスクロージャー、会計数値とCF数値、IPO、M&Aなどが挙げられる。

昨今のJ-REIT市場では利益相反取引と思われるような物件売買があったり、敵対的買収を仕掛けられるようなREITも出てきたため、コーポレートファイナンスの分野が最もホットなREIT研究の分野といっても過言ではない。

REIT コーポレートファイナンス研究によって実証された事例は以下のようなものがある。

etc...

最後にREITのマクロ経済研究については、REITが金融政策や経済状況というマクロの変動要因に対してどのように影響されるかを分析するものである。

特に、近年では金融緩和が実施され不動産市場に多大なる影響を与えているため、重要な研究である。

REIT コーポレートファイナンス研究によって実証された事例は以下のようなものがある。

金融政策のREITリターンへの非対称的な影響をマルコフモデルを用いて検証。好景気と不景気時代と対応した金融政策に対するレジーム変化モデルにより、好景気へのリターンの影響を明らかにした。
金融危機化におけるREITのリスクは株式よりも高いことを示した。
資金調達流動性はREITの取引流動性と正の関係を有する。