不動産証券化マスター要点整理② (金商法、適格機関投資家等特例業務、投資家保護法、不動産特定事業法、資産流動化法)
前回から始まった不動産証券化マスター要点整理。
(前回内容↓)
今回は、金商法、適格機関投資家等特例業務、投資家保護法である!!
規制の法律はとっつきにくく、最も面白くない分野であるが、抑えれば簡単に点が取れる分野なので頑張っていこう。
金商法について
金融商品取引契約・・・顧客を相手方とし、又は顧客のための、金融商品取引行為を行うことする契約。顧客に対し、金融商品取引契約を締結しようとするときには一定事項を記載した書面を交付しなければならない。
・GK-TKスキームで不動産信託受益権に投資をするファンドを組成する際に、営業者のGKが第２種金融取引業者に対して匿名組合員となる投資家の勧誘行為を委託する場合、第二種金融取引業者は、契約締結前交付書面を営業者だけではなく、( ① )になる投資家にも交付すべきである。
・信託受益権の売買でも既に発行されている信託受益権の場合には、保有者である売主が反復継続して受益権を売却する行為は( ② )になるが、勧誘の全部を第二種金融商品取引業者に任せる場合には売主は( ③ )の登録が不要になる。
・匿名組合型との不特法上の商品と、GK-TK方式で匿名組合出資持分を販売する商品はいずれも(④)の適用を受ける。
①匿名組合員 ②金融商品取引行為 ③第二種金融取引業 ④金融商品販売法(金販法)
不動産証券化における金商法
・不動産特定事業法は投資家保護のルールとして、( ① )を準用している。
・2014年から金商法上、上場リートがインサイダー規制の対象になったが、( ② )は上場していないので対象ではない。
・GK-TK方式において不動産信託受益権のみを保有し、金商法上の自己運用行為を行う営業者であるGKの場合、匿名組合出資をする匿名組合員が１社だけで当該匿名組合員が別の匿名組合契約上の営業者として適格機関投資家とう特例業務の届出を出している場合には、親ファンド営業者があらかじめ一定の事項を届けるなどすれば、当該GK自体は自己運用行為に係る
( ③ )の登録をする必要はない。
① 金商法 ②私募リート ③投資運用業
金融商品販売法と消費者契約法
金融商品販売法・・・金融商品の販売業者に対し、消費者への説明義務と、説明しなかったことにより損害が生じた場合の販売業者の損害賠償責任を定めたもの。
消費者契約法・・・ 消費者が事業者と契約をするとき、両者の間には持っている情報の質・量や交渉力に存在する格差に対して、このような状況を踏まえて消費者の利益を守るための法律。
・金融商品販売法上の重要事項の説明は特定顧客には不要になり、（ ① ）した投資家は特定投資家としての特定顧客になるが、金販法全部の適用がなくなるわけではない。
・契約を締結した個人が（ ② ）に基づき契約を取り消すには、事業者者が断定的判断の提供をし、それを当該個人が誤認したという要件が必要である。一方で、( ③ )に基づき損害賠償を請求する場合には、当該個人は断定的判断の提供と損害との間の因果関係や損害額の立証をする必要はない。
・消費者契約法には適合性の原則やその説明に基づく(④)の規定までない。
・金融商品取引業者の(⑤)への加入を義務づけた法律は存在しない。
・第二種金融商品取引業を行う場合の最低資本金は(⑥)万円。
・第一項有価証券や有価証券投資事業権利等の総額１億円以上の公募売出について、届出を出すまでこれを行うことができず、(⑦)は届出の提出により実施できる。
・金商法は、金融商品取引業者に対し、顧客との間で有価証券等の取引が成立したときは契約締結時交付書面を交付することを義務付けているが、顧客が(⑧)であるときは免除される。
①オプトイン ②消費者契約法 ③金融商品取引法 ④説明義務 ⑤自主規制団体
⑥1000 ⑦勧誘行為 ⑧特定投資家
※オプトイン・・・個人情報をリスト化したりする際、本人の同意を得て作成する方式を「オプトイン」、この同意を省く方式を「オプトアウト」という。
適格機関投資家等特例業務
適格機関投資家等特例業務・・・投資家が第二種金融商品取引業、投資運用業などの登録を必要とすることなく運用を行うスキーム。当該特例業務を適用する要件として、①適格機関投資家が1名以上いること、②一般投資家が49名以下であることの2点が挙げられます。
・適格機関投資家等特例業務は、適格機関投資家以外の者も49名までは出資が出資が許容されるが、当該適格機関投資家以外の者の範囲については、純資産または資本金が( ① )万円以上の法人に限られる。
・適格機関投資家等特例業務を行う場合には、金融商品取引業の登録を受ける必要はないが、
当該業務に係る（ ② ）を行う必要がある。
・平成27年の金商法の改正により、適格機関投資家等特例業務の規制が強化され、（ ③ ）の交付義務等の行為規制も追加された。
・適格機関投資家私募とは、有価証券の新規発行で適格機関投資家のみを勧誘対象とする場合であって、適格機関投資家以外に譲渡される恐れが少ないものを言う。有価証券取引書の提出を要する有価証券に転換できる有価証券を発行する場合は適格機関投資家私募に該当( ④ )。
①5,000 ②届出 ③契約締結前交付書面 ④しない
投資家保護法
・宅建業者が所有する現物不動産について信託銀行と不動産管理処分信託契約を締結して信託受益権化した上で、当該宅建業者が当該不動産信託受益権の販売活動を自ら行う場合は、
( ① )上の説明義務がある。
・不特法に特有の行為規制として、約款に基づく契約の締結義務がある。それに関して、2017年には不特法の改正により、（ ② ）の場合には一定の要件のもとで適用が除外されることになった。
・匿名組合事業者は自己運用業をしていることになり、投資運用業の登録が必要になるが、緩和措置としては、投資運用業の登録をした金融商品取引業者と全部一人方式の( ③ )を締結する方法がある。
匿名組合・・・当事者の一方が相手方の営業のために出資をして、その営業から生じる利益を分配することを約束する契約
・( ④ )の原則とは、投資家の能力や目的に照らして不適当と認められる勧誘を避けるように留意すべきという考え方。
①宅建業法 ②特例投資家 ③投資一任契約 ④適合性の原則
不動産特定事業法
不動産特定共同事業法・・・複数の投資家が出資を行い共同事業として不動産を取引・運用し収益を分配する「不動産特定共同事業」に関する日本の法律。1994年施行。
・現物不動産を対象にして、商品上の匿名組合や民法上の任意組合の仕組みを使って投資家に不動産特定共同契約上の商品を販売する場合、投資家が組合員として有する権利が金商法上の(①)に分類されることがある。
・特例事業の仕組みでは特例事業そのものは事前の届出で足りるが、特例事業者は不動産取引に関わる業務を第3者に委託しなくてはならない。その第３者については、金融商品取引業の登録が(②)になってはいない。
・不動産特定事業法上の匿名組合型の特例事業では、第二種金融商品取引業者たる第4号事業者が販売代理行為を行うことになるが、適格機関投資家はオプトアウトできないので(③)は
ない。
①みなし有価証券 ②許可の要件 ③告知義務
資産流動化法
資産流動化法・・・特定目的会社または特定目的信託を用いて資産を流動化するための仕組みを定めた法律。別称SPC法。
・資産流動化法第200条第1項で、特定資産の管理及び処分に関わる業務を行わせるために信託会社等に(①)しなければならない。
①信託
